Kreditavimo SANDORIŲ STRUKTŪROS

Esamos paskolos finansavimas ir/ar refinansavimas:

• Esamas kreditorius: Turtas yra įkeistas esamam kreditoriui, kuris turi pirmumo teisę į hipoteką.
• Naujo kreditoriaus įtraukimas: Naujas kreditorius teikia paskolą, kuri naudojama esamos paskolos padengimui ir hipotekos atlaisvinimui.
• Sutikimas dėl hipotekos perleidimo: Esamas kreditorius turi išduoti sutikimą atlaisvinti turtą nuo hipotekos po to, kai gaus likusią skolą iš naujo kreditoriaus.
• Hipotekos atsisakymas: Esamas kreditorius oficialiai atsisako pirminės hipotekos, gavęs visą jam priklausančią sumą.
• Naujos hipotekos registravimas: Naujas kreditorius užregistruoja pirmumo teisę į hipoteką.
• Paskolos gavėjo atsakomybės: Paskolos gavėjas pradeda mokėti naujam kreditoriui pagal naują paskolos sutartį.

Pavyzdys:
Pradinis kreditorius turi parašyti sutikimą dėl įkeisto turto pardavimo ir antrinio įkeitimo, tada po p-p sutarties patvirtinimo ir antrinės hipotekos įregistravimo antrasis kreditorius perveda pinigus pirmajam ir šis pasirašo pakvitavimą bei pirminės hipotekos atsisakymą.

Pagarbiai,
notarė Rita Miknevičienė
Situacija: Paskolos gavėjas nori nupirkti nekilnojamąjį turtą, tačiau šis turtas jau yra įkeistas pardavėjo bankui (pardavėjo kreditorius). Paskolos gavėjas kreipiasi į privatų kreditorių dėl finansavimo, kad galėtų įsigyti turtą.
Esamos paskolos refinansavimas:
Esamas kreditorius (pardavėjo bankas):

• Nekilnojamasis turtas jau yra įkeistas pardavėjo bankui, kuris turi pirminę hipoteką ir pirmumo teisę gauti lėšas iš turto pardavimo.

Naujo kreditoriaus įtraukimas (privatus kreditorius):

• Naujas kreditorius (privatus skolintojas) suteikia paskolą paskolos gavėjui (pirkėjui), kuri naudojama esamos pardavėjo banko paskolos padengimui. Tai užtikrina, kad nekilnojamasis turtas bus atlaisvintas nuo pirminės hipotekos ir galės būti įkeistas naujam kreditoriui.

Sutikimas dėl hipotekos perleidimo:

• Esamas pardavėjo kreditorius (bankas) turi išduoti sutikimą atlaisvinti nekilnojamąjį turtą nuo hipotekos, su sąlyga, kad iš pirkėjo gaus likusią skolos sumą. Ši suma bus pervesta iš paskolos gavėjo naujai gautos paskolos lėšų.

Hipotekos atsisakymas:

• Gavęs pilną skolą iš naujo kreditoriaus (per paskolos gavėją), esamas pardavėjo kreditorius oficialiai atsisako pirminės hipotekos. Po šio žingsnio turtas nebėra įkeistas esamam kreditoriui, o naujas kreditorius gali įregistruoti hipoteką.

Naujos hipotekos registravimas:

• Naujas kreditorius (privatus skolintojas) užregistruoja hipoteką į nekilnojamąjį turtą, kuris dabar priklauso paskolos gavėjui. Ši hipoteka tampa užtikrinimo priemone naujai suteiktai paskolai.

Paskolos gavėjo atsakomybės:

• Paskolos gavėjas pradeda mokėti naujam kreditoriui pagal naują paskolos sutartį. Mokėjimai apima palūkanas ir pagrindinę paskolos sumą, pagal nustatytą grafiką.

Santrauka:
Šio proceso metu pardavėjo bankas atsisako savo pirmumo teisės į turtą po to, kai gauna visą likusią skolą, o naujas privatus kreditorius įregistruoja savo hipoteką užtikrinti naujai paskolai. Paskolos gavėjas gali įsigyti nekilnojamąjį turtą, naudodamas finansavimą iš privataus kreditoriaus.

Pirminė hipoteka:

• Kreditoriai: Kiekvienas kreditorius, remdamasis proporcingai įnešta suma, turi teisę gauti periodines įmokas, kurias sudaro palūkanų ir kredito dalis. Kreditoriai dalinasi mokėjimus proporcingai pagal savo investuotas sumas.

Subordinuota paskola:

• Užtikrinimo priemonė: Subordinuota paskola yra paskola, kurios grąžinimas užtikrinamas pirminiu įkeitimu (hipoteka). Kreditoriai yra subordinuoti proporcingai savo investicijų dydžiui ir turi vienodas pirmumo teises į gautinas sumas iš pirminės hipotekos.

Grąžinimo prioritetai:

• Proporcingas grąžinimas: Jei turtas yra priverstinai parduodamas, visi kreditoriai gauna grąžinimus proporcingai savo skolos daliai. Tai reiškia, kad nėra vieno pirminio kreditoriaus, turinčio absoliutų prioritetą – visi kreditoriai dalinasi riziką ir grąžinimus proporcingai savo įsipareigojimų dydžiui.

Ši struktūra skirta užtikrinti, kad visi kreditoriai būtų lygiavertiškai apsaugoti, kai turtas įkeistas per pirminę hipoteką, su vienodomis teisėmis į palūkanas ir pagrindinę paskolos dalį.

Pavyzdys:
Situacija: Įmonė „X“ nori plėsti savo verslą ir kreipiasi į kelis kreditorius dėl finansavimo. Turtas, kurį įmonė „X“ įkeičia, tampa užtikrinimo priemone visiems kreditoriams. Visi kreditoriai teikia subordinuotas paskolas, kurios remiasi pirminiu turto įkeitimu (hipoteka).
Pirminė hipoteka:

• Įmonė „X“ gauna 3 kreditorius – A, B ir C. Kiekvienas iš jų suteikia paskolas, kurios bendroje sumoje sudaro 1 mln. eurų.

Kreditoriai A, B ir C suteikia skirtingas sumas:

• Kreditorius A – 500 000 eurų.
• Kreditorius B – 300 000 eurų.
• Kreditorius C – 200 000 eurų.

Proporcijos: Kadangi kiekvienas kreditorius įnešė skirtingą sumą, periodinės įmokos bus dalinamos proporcingai. Tai reiškia, kad kreditorius A gaus 50% visų įmokų, kreditorius B – 30%, o kreditorius C – 20%, atsižvelgiant į jų suteiktas paskolos dalis.

Subordinuota paskola:

• Visi kreditoriai (A, B ir C) suteikia subordinuotas paskolas, kurių grąžinimas užtikrinamas pirminiu turto įkeitimu.
• Kreditoriai yra subordinuoti, remdamiesi savo investicijų dydžiu, ir turi vienodas pirmumo teises į turtą. Tai reiškia, kad visi jie turi vienodą prieigą prie palūkanų ir pagrindinės paskolos dalies išmokų, proporcingai savo įnašams.

Grąžinimo prioritetai:

• Jei įmonė „X“ nevykdo savo įsipareigojimų ir turtas yra priverstinai parduodamas, kreditoriai A, B ir C gauna grąžinimą proporcingai jų paskolos sumai.
• Pavyzdžiui, jei turtas parduodamas už 800 000 eurų, kreditorius A gaus 400 000 eurų, kreditorius B – 240 000 eurų, o kreditorius C – 160 000 eurų. Tai reiškia, kad nėra vieno kreditoriaus, kuris turėtų absoliutų prioritetą, visi kreditoriai gauna grąžinimus pagal savo dalį.

Santrauka:
Šioje struktūroje visi kreditoriai A, B ir C yra lygiavertiškai apsaugoti per pirminę hipoteką. Jie dalinasi palūkanas ir paskolos grąžinimus proporcingai pagal savo investuotą sumą, taip užtikrinant sąžiningą skolos aptarnavimą ir rizikos pasidalijimą.

Pirminė ir antrinė hipoteka:

• Pirminis kreditorius: Turi pirmumo teisę į hipoteką. Jis bus pirmasis, kuris gaus grąžinimą iš priverstinio pardavimo, jei paskolos gavėjas nevykdys įsipareigojimų.
• Antrinis kreditorius: Turi subordinuotą teisę į hipoteką (antrinė hipoteka). Jo teisės gauti grąžinimą yra subordinuotos pirminio kreditoriaus teisėms.
• Subordinuota paskola: Paskolos gavėjas gauna papildomą finansavimą iš antrinio kreditoriaus, kuris prisiima didesnę riziką ir gali gauti aukštesnę palūkanų normą.
• Grąžinimo tvarka: Jei turtas priverstinai parduodamas, pirminis kreditorius pirmiausia gauna pilną sumą, o antrinis kreditorius gauna likutinę sumą.

Ši struktūra dažniausiai naudojama, kai paskolos gavėjui reikia papildomo finansavimo, tačiau pirminė hipoteka jau yra užtikrinta kitam kreditoriui.

Pavyzdys:
Situacija: Įmonė „Y“ turi įkeistą nekilnojamąjį turtą pirminiam kreditoriui už 700 000 eurų paskolą, kuri buvo suteikta prieš metus. Įmonei prireikė papildomo 300 000 eurų finansavimo, todėl jie kreipiasi į antrinį kreditorių. Kadangi turtas jau yra įkeistas pirminiam kreditoriui, antrinis kreditorius suteikia paskolą, remdamasis subordinuota hipotekos teise.

Struktūra:
Pirminė hipoteka:

• Pirminis kreditorius (bankas) suteikė įmonei „Y“ 700 000 eurų paskolą. Ši paskola yra užtikrinta pirmine hipoteka. Tai reiškia, kad jei įmonė „Y“ nevykdys įsipareigojimų ir turtas bus priverstinai parduotas, bankas turi pirmumo teisę gauti pilną skolą iš pardavimo sumos.
• Paskolos sąlygos: Įmonė „Y“ kas mėnesį moka bankui tiek palūkanas, tiek dalį pagrindinės paskolos sumos pagal grąžinimo grafiką.

Antrinė hipoteka:

• Antrinis kreditorius (privatus skolintojas) sutinka suteikti įmonei „Y“ papildomą 300 000 eurų finansavimą, tačiau su subordinuota hipotekos teise. Tai reiškia, kad jo teisė į grąžinimą priklauso nuo to, ar pirminis kreditorius jau bus gavęs visą savo skolą.
• Subordinuota paskola: Kadangi antrinis kreditorius prisiima didesnę riziką, jei turtas bus parduotas už sumą, mažesnę nei 700 000 eurų, jis nustato aukštesnę palūkanų normą (pvz., 10%).

Grąžinimo tvarka:

• Pirminis kreditorius turi pirmumo teisę į lėšas, gautas iš turto pardavimo. Pavyzdžiui, jei turtas parduodamas už 900 000 eurų, bankas pirmiausia gauna 700 000 eurų.
• Antrinis kreditorius gauna likutį po pirminio kreditoriaus išmokėjimo. Antrinis kreditorius šiuo atveju gautų likusius 200 000 eurų. Jei turtas būtų parduotas už mažiau nei 700 000 eurų, antrinis kreditorius negaus jokios sumos, nes pirminis kreditorius turi pirmumo teisę.

Įmokų mokėjimas kiekvienam kreditoriui: palūkanos ir paskolos dalis
Situacija: Įmonė „Y“ turi du kreditorius: pirminį kreditorių (banką), kuris suteikė 700 000 eurų paskolą su 6% palūkanomis, ir antrinį kreditorių (privatus skolintojas), kuris suteikė 300 000 eurų paskolą su 10% palūkanomis. Įmonė „Y“ kas mėnesį turi mokėti abiem kreditoriams tiek palūkanas, tiek dalį pagrindinės paskolos sumos.

Pirminis kreditorius (bankas):

• Paskolos suma: 700 000 eurų
• Palūkanų norma: 6%
• Mėnesinės palūkanos: 700 000 × 6%/12=3500 eurų
• Paskolos dalies grąžinimas: Tarkime, kad mėnesinė paskolos dalis, kurią reikia grąžinti, yra 5 000 eurų. Tokiu atveju įmonė „Y“ sumoka bankui: 5000 eurų + 3500eurų (palūkanų) = 8500 eurų per menesį.

Antrinis kreditorius (privatus skolintojas):

• Paskolos suma: 300 000 eurų
• Palūkanų norma: 10%
• Mėnesinės palūkanos: 300000 × 10% / 12 = 2500 eurų
• Paskolos dalies grąžinimas: Tarkime, kad mėnesinė paskolos dalis yra 2 000 eurų. Tokiu atveju įmonė „Y“ sumoka privačiam kreditoriui: 2000 eurų + 2500 eurų palūkanų = 4500 eurų per mėnesį.

Bendra mėnesinė įmoka:
Įmonė „Y“ kas mėnesį iš viso sumoka:
8500 eurų (bankui) + 4500 eurų (privačiam kreditoriui) =13000 eurų.

Santrauka:
Įmonė „Y“ moka kiekvienam kreditoriui atskirai pagal jų paskolos sutartis. Pirminiam kreditoriui (bankui) kas mėnesį mokama 8 500 eurų, o antriniam kreditoriui (privačiam skolintojui) – 4 500 eurų. Visos įmokos yra proporcingos kreditorių suteiktoms sumoms ir atitinkamoms palūkanų normoms.